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      規范清潔能源基礎設施公募REITs用地

      王繁 鄭宇軒 上海市錦天城律師事務所

        清潔能源基礎設施公募REITs發行過程中的法律實務,涉及項目資產評定、現金流合規性、業務資質、同業競爭及關聯交易等多方面的合法合規要點,其中土地問題更是重要一環。本文將以光伏電站為例,就其用地獲取可能涉及的法律問題及應對措施進行初步探討。

        永久用地和非永久用地劃分

        光伏電站項目普遍占地面積較大,涉及出讓、劃撥、租賃等多種取得土地的方式,同時可能涉及建設用地、未利用地、草地、林地等多種性質的國有或集體土地。關于光伏電站用地本身的劃分,參照國土資源部《光伏發電站工程項目用地控制指標》,總體指標包括光伏方陣、變電站及運行管理中心、集電線路用地和場內道路的用地。其中,變電站、運行管理中心用地及集電線路中的桿塔基礎用地均明確界定為永久用地,按照建設用地進行管理,原則上應采取出讓、劃撥方式取得土地使用權。根據規定,發(變)電主廠房設施及配套庫房設施、發(變)電廠(站)的專用交通設施、配套環保、安全防護設施、新能源發電工程電機、輸電(含專用送出工程)、變電站設施、資源觀測設施等用地屬于《劃撥用地目錄》范圍,均可采取劃撥方式取得土地使用權。

        對集中鋪設安裝的光伏電站而言,因其土地占用量大,實踐中,企業基于成本的考量,通常采用租賃使用農用地的方式。針對農用地,其依法須經農用地轉用審批手續后方可用于非農業建設,但實踐中除永久基本農田外,可以通過“光伏扶貧”“光伏復合”項目實現合規化,或通過自然資源主管部門出具說明的方式解決。永久基本農田的使用受到根本性限制,轉用、征收須經國務院審批,建議采取整體拆除、遷移等方式予以規范。

        此外,使用林地的,在符合基本的林地分級管理制度的基礎上,可考慮是否符合“林光互補”用地模式的條件,是否取得相關證明文件,否則均需按照國家規定的標準預交森林植被恢復費,并取得林業主管部門使用林地審核同意書。使用草地的,需取得草原主管部門使用草地審核同意書。如無法辦理上述審批手續,應取得當地林業、草原主管部門出具的關于允許光伏電站項目長期使用林地、草地,不存在收回風險的說明。

        對于尚未承包到戶的土地,需要明確土地所有權人,與享有所有權的村集體簽署合同,并需通過民主決策程序,取得村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。對于已經承包到戶的土地,需要明確土地承包人并與其簽署合同,或由承包方委托村集體簽署合同。

        另外,涉及租賃土地的情況下還需特別關注租賃合同的期限和續租問題。公募REITs的基金存續期限普遍較長,可能達到99年,而租賃合同的法定最長期限僅為20年,二者存在明顯的不匹配。如租賃期限屆滿后續租存在障礙,必然會對項目穩定經營造成影響。對此,建議首先可以與出租方協商,約定較長乃至法定最長的租賃期限;其次,可以在租賃合同中設置自動續期條款,保障項目使用租賃土地的穩定性;再次,可以明確約定承租方在同等條件下享有優先承租的權利,并約定無法續租時出租方提前告知的義務,為尋找替代及搬遷預留充分時間。

        特殊農用地使用模式

        一是光伏扶貧、光伏復合!肮夥鲐殹笔侵敢苑鲐殲槟康,在具備光伏扶貧實施條件的地區,利用政府性資金投資建設的光伏電站!肮夥鼜秃稀笔侵咐糜谰没巨r田以外的農用地,將光伏發電和農業種植、漁業養殖等業態一體建設的項目,具體標準由各省制定。對于“光伏扶貧”“光伏復合”項目,光伏方陣及采用直埋電纜方式敷設的集電線路用地,在不破壞農業生產條件的前提下,可以使用永久基本農田以外的農用地且不改變原用地性質。由此,“光伏扶貧”及“光伏復合”項目可以作為租賃基本農田以外的一般農用地的一條有效規范路徑。

        二是林光互補。光伏電站用地涉及林地的,滿足“森林資源調查確定為宜林地而第二次全國土地調查確定為未利用地”等條件的情況下采用“林光互補”的用地模式。在這種用地模式下,光伏陣列在施工期按臨時占用林地辦理使用林地手續,運營期雙方可以簽訂補償協議,通過租賃等方式使用林地,但禁止使用各類自然保護區、森林公園(含同類型國家公園)、瀕危物種棲息地、天然林保護工程區以及東北內蒙古重點國有林區,禁止使用有林地、疏林地、未成林造林地、采伐跡地、火燒跡地,以及年降雨量400毫米以下區域覆蓋度高于30%的灌木林地和年降雨量400毫米以上區域覆蓋度高于50%的灌木林地。

        根據規定,光伏發電類型項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的,對不占壓土地、不改變地表形態的用地部分,可按原地類認定,不改變土地用途,在年度土地變更調查時作出標注,用地允許以租賃等方式取得,雙方簽訂好補償協議,用地報當地縣級國土資源部門備案。

        清潔能源基礎設施公募REITs不可避免地涉及多種多樣的用地類型和相應法律問題。如除光伏發電以外,風力發電同樣可能存在租賃未利用地問題,水力發電因涉及河流流域而更具特殊性。為推動項目順利進行,此類問題均需要予以關注并及時采取措施加以規范。

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